العوامل المؤثرة في أسعار العقارات بمصر
من بين الأسباب التي ستؤثر على ارتفاع الأسعار في السوق العقاري المصري، يعتبر التضخم أحد العوامل الرئيسية. التضخم يؤثر بشكل غير مباشر على تكلفة الإنشاءات، حيث ترتفع أسعار المواد الخام والعمالة، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف بناء الوحدات السكنية. كما تلعب أسعار الفائدة دورًا محوريًا، حيث ترفع الزيادة في سعر الفائدة من تكلفة التمويل العقاري، مما يؤدي إلى رفع أسعار الوحدات السكنية.
التوسع في المدن الجديدة وارتفاع الطلب
من جهة أخرى، تساهم مشاريع التوسع في المدن الجديدة مثل العاصمة الإدارية الجديدة وغيرها من المشاريع الضخمة في خلق زيادة كبيرة في الطلب على الوحدات السكنية. هذا التوسع ليس فقط في حجم البناء، ولكن أيضًا في التنوع في أنواع الوحدات التي تقدمها المشاريع الجديدة، مما يجذب فئات متعددة من المواطنين الذين يبحثون عن فرص للعيش في بيئات حضرية جديدة. لذلك، تعد هذه العوامل من أهم الأسباب التي تساهم في ارتفاع أسعار العقارات خلال الفترة القادمة.
توقعات أسعار العقارات في المستقبل
في ظل هذا الارتفاع المتوقع، يتوقع الخبراء أن تشهد الفترة المقبلة تقلبات كبيرة في أسعار العقارات في مصر، وقد تكون الزيادة بشكل تدريجي. ورغم تلك التوقعات، فإن البعض يشير إلى وجود فقاعة عقارية قد تكون في طريقها للظهور نتيجة للارتفاع غير المنطقي في الأسعار. هذا الأمر دفع الخبير الاقتصادي هاني توفيق للتأكيد على وجود احتمال كبير لانفجار الفقاعة العقارية في المستقبل القريب.
الفقاعة العقارية ومخاطرها على السوق
ووفقًا لما أشار إليه الخبير هاني توفيق، فإن الأسعار المرتفعة بشكل مبالغ فيه في بعض الوحدات العقارية، وخاصة الوحدات المعروضة بالتقسيط، قد تؤدي إلى فقاعة عقارية قد تنفجر في السنوات المقبلة. يشرح توفيق أن أسعار العقارات في الوقت الراهن تتضمن فائدة مرتفعة تصل إلى 32% على العقارات المباعة بالتقسيط، وهو ما يجعل الأسعار غير واقعية ويضع السوق العقاري في موقف هش.
الاستعداد لانهيار الأسعار في المستقبل
وفي هذا السياق، يتوقع هاني توفيق أن أسعار العقارات قد تنخفض بنسبة تصل إلى 50% في حال تحقق المستهدف من قبل الحكومة في خفض الفائدة إلى 16% بحلول عام 2026. هذا الانخفاض الحاد في أسعار العقارات سوف يؤدي إلى تراجع ملحوظ في قيمة الوحدات العقارية الحالية، الأمر الذي قد يتسبب في خسائر كبيرة للمستثمرين والمشترين على حد سواء.
تخفيض الفائدة وأثره على سوق العقارات
وعن علاقة تخفيض الفائدة بتفادي الفقاعة العقارية، أكد هاني توفيق أن معظم الدول في العالم تتجه نحو خفض الفائدة لتشجيع الاستثمار والتشغيل، بدلًا من التضخم. هذا الإجراء يسهم في استقرار السوق العقاري على المدى الطويل ويساعد في تجنب المخاطر الناتجة عن الارتفاع غير المبرر للأسعار. وفقًا لهذا التحليل، من المتوقع أن يشهد سوق العقارات في مصر فترة من الانضباط في السنوات المقبلة، خاصة مع التوقعات بانخفاض الفائدة في المستقبل القريب.
تحذيرات من التضخم العقاري
وفي تحذير آخر، أكد توفيق أنه عندما يبتعد السعر عن القيمة الحقيقية للعقار، يصبح السوق عرضة للفقاعة العقارية التي سينتهي مصيرها بالانفجار، وهو ما يراه البعض قد يحدث قريبًا في مصر إذا استمر ارتفاع الأسعار بهذا المعدل. ومن خلال هذا التحذير، يوجه توفيق نصيحة للمستثمرين بعدم الدخول في صفقات عقارية بغرض إعادة البيع والتربح السريع، حيث أن هذه السياسات قد تتسبب في تفاقم الأزمة العقارية في المستقبل.
هل من الممكن أن تتكرر الفقاعة العقارية؟
وأشار هاني توفيق إلى أن الفقاعة العقارية ليس أمرًا مستبعدًا في مصر، بل هو احتمال وارد خاصة إذا استمر التضخم وارتفاع الفوائد على العقارات. وقد شهدت العديد من الدول في الماضي انفجارات في أسواقها العقارية بسبب ارتفاع الأسعار بشكل غير مبرر، ومن أشهر الأمثلة على ذلك ما حدث في الصين وجنوب شرق آسيا في السنوات الماضية.
في ظل هذه التوقعات، يتعين على الأفراد والمستثمرين في السوق العقاري المصري أن يكونوا أكثر حذرًا في اتخاذ قراراتهم، وأن يتحلوا بالمرونة في مواجهة التحولات المحتملة في هذا القطاع الحيوي.
